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复盘楼市激荡10年,给你的2018投资决策做参考

深圳新浪房产2019-06-11 03:06:36

十一侠 | 作者

米宅米宅 | 来源


今天这篇文章,是我看了吴晓波的新书《激荡十年》后的一些想法。吴的书是一本很好的中国商业发展参考素材。


我们从这本书中截取了十个片段素材,它们代表了过往十年里,每一年中最典型的那个时刻。代表了从政策最高层到民间,在面对种种变数和偶然事件之时,在危局之时的应对态度和方式。


放在一个足够长的时间内,我们认为历史周期性是历史变化和自然界的本质特征。历史在时间跨度足够长时会不断重复自己,经济社会发展的周期率首先表现为繁荣和萧条的相互交替。最典型的案例就是中国的房地产周期率,这在经过2016年的汹涌大潮后,早已深入人心。


我们试图在这样的交替过程中,寻找政府行为和民间的心理特征,希望可以给众人以参考。




1

2008年:惨不忍睹



2008年1月底,中央电视台《新闻调查》记者柴静采访地产界的三位明星企业家:王石、任志强和潘石屹,向他们提出了同样的一个问题。“一路高涨的房价是否走到了一个下跌的拐点?”


在2007年,各大城市房价又上演了一波脱缰暴涨的行情。全国土地面积只增长了1%,而完成的房地产开发投资额则达到了2.5万亿元,增长30%。在大量的资金融入下,房价一路上涨,深圳住宅价格同比上涨51%,北京为45%,津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15%。在民怨沸腾之下,中央政府开始了严厉的宏观调控。


这时,调控的威严对民间的震慑作用是很强的。到下半年,一些中心城市陷入有价无市的僵局,业界恐慌开始蔓延。


王石是拐点论的提出者,在他看来,当时的房价已经让他心惊肉跳,不再具有继续上涨的理性空间。


但任志强并不同意王石的判断,他认为,从长远看,持续上涨是趋势,至于是今天反弹还是明天反弹,则需要看宏观政策。他甚至认为房价涨的还不够快,1978年全国平均工资28.6元,到现在增加了100倍,2分钱一棵大白菜,现在买到2块钱,也增加了100倍,而房价只增加了16.6倍。


当问到潘石屹的时候,他显得坐立不安,被逼的急了,他索性站起来说:“你老追问我,我都不知道说到哪儿了,我去找水喝。”


此时,悲凉之雾,便披华林!而感其最深者,非恒大许家印莫属!


2

2009年:许氏的冰火之歌



从2008年到2009年,这短短的两年时间,是许家印一辈子都会难忘的两年。


2008年1月8日,恒大通过上百轮竞价,以41亿元取得位于广州员村的绢麻厂地块,楼面价1.3万元,是当时广州市排名第二的地王。


让许家印措手不及的是,经济衰退突袭而至。到了6月,恒大地王附近的楼盘精装每平方降到1.35万元,直接将恒大打进了深坑里。最终恒大拒绝缴纳土地出让金。许家印找到广州市房管局协商退地,政府并没有同意。


这时,许家印谋求恒大香港上市,连公告都发了,最后功亏一篑。为了输血自救,许家印像疯子一样在香港和深圳到处找人借钱,但吃到的全是闭门羹。很快到了9月,恒大资金链崩断的新闻甚喧尘上。有人伴着手指头算,许家印熬不过2008年的冬天。


然而就在这一刻,中央政府的印钞机启动了。半年前无人问津的房子,突然一夜间被疯抢。正在生成的货币泡沫造成了民众巨大的贬值心理压力,房子再次成为唯一的抵抗性商品。


在许家印的记忆中,2009年的春天也许是他一生中最明媚的一次。


数以万亿记的银行资金徘徊于实体经济门外不敢进入,转而投身与房地产公司结盟,在地方政府的默许下,迅速抬高土地的价格,一场土地争夺战全面爆发。不久之前还将许家印冷眼相待的银行行长开始排队请他吃饭。


2009年11月5日,恒大地产再次申请在香港联交所挂牌获准,股票受到追捧。一年前还被看成倒霉鬼的许家印,此时的资产一举飙到422亿元,在福布斯排行榜上赫然排名第一,成为当年度的中国首富。


造化弄人,这如过山车一般的剧情,让多少人瞠目结舌。


3

2010年:财富阶层的出逃



开始于2008年11月底的四万亿刺激计划,在2009年迅速生成了效果,恒大地产成为最典型的案例。


而随之在2010年,关于四万亿不同的声音开始越来越多起来。


其中最尖锐的批评是,万亿资金都给了国有企业,而民营企业被边缘化。


80岁的经济学家吴敬琏批评说,四万亿经济振兴方案,实际上打压了民营企业,不仅没有起到拉动民间投资的作用,还产生了挤出效应,产生了国进民退。


它最终呈现为三个特点:


第一,宏观调控以行政调控为主成为政策主轴,看得见的手变得越来越强大。


第二,经济增长主要依靠巨量投资,而不是着力于转变增长模式和产业升级。


第三,国有企业,特别是大型中央企业得到偏执型的扶持,民营企业几乎颗粒无收。


此时民营企业被边缘化成为一种显而易见的集体心理。


沮丧和不满渐渐发酵成整个阶层的不安全感,对实体产业的投资开始下降,身份和财富转移逐渐成为活跃的暗流。


根据胡润报告显示,中国财富阶层的大规模移民正是从2010年开始的,其中很多人以投资移民的方式投奔美国、加拿大和澳大利亚。2010年有772人移民美国,2011年猛增为2408人,2012年为6124人,两年的增长率分别为3.1倍和2.5倍。2015年,美国共签发9764张EB-5(投资移民)签证,其中,中国大陆8157张,占比高达83%。


4

2011年:全世界看衰中国



就在财富阶层大举出逃同时,主流国家经济学界开始对中国经济看衰!


在过去的很多年里,中国不停地出口,不停地制造,不停地投资,投资额度甚至占到GDP的近一半。但是到了2011年,这个战略已经难以为继。


近年来,中国出口增速持续下降,如果考虑出口产品涨价因素,实际增速接近于零。而在内需方面,中国的消费在GDP中的比例太低,约为35%,为美国的一半。


更要命的是,中国的资金都投向了价格不停上涨的房地产。


中国为刺激经济增长投入的四万亿元,经过各地政府的放大后,投到房地产和基础设施建设中去,形成了难以偿还的债务。


美国经济学家保罗克鲁格曼对日本经济泡沫、美国大萧条都深有研究。他的文章对比眼下中国的形势和当年日本的经济泡沫,以及美国金融危机前一些地区出现的房地产泡沫情况。他得出的结论是:中国经济将失去其增长最重要的动力,贸易盈余。


他预言,中国将进入长期的衰退通道,危机将在六年后总爆发,中国将成为下一个全球经济危机的策源地。


自1978年改革开放以后,几乎每隔一段时间,中国经济就要被预言崩盘。1989年、1998年、2001年、2008年,克鲁格曼预言的2017年是最新的一次。


克鲁格曼说,中国要歇菜了?


5

2012年:承前启后的一年



如果我们把2008年底的四万亿到2012年视为一个经济周期,可以看到四个重要的经济特征:


其一、中央政府对产业经济的主导能力非常强悍,而其政策的传导性则更会层层加码。它非常容易形成GDP意义上的大胜利,然后在下一轮周期调整中发生严重的失控。


其二、中国政府始终没有摆脱对投资的路径依赖,相对于内需消费的唤醒,以大规模货币投放为基础的基础设施投资,无疑是一剂立见成效的猛药。但是,它所造成的后遗症不可避免。


第三、随着人口红利的消失和城市化运动进入中期,外延式发展的边界渐渐出现,陡然增加的制造能力很容易在周期波动中出现战略性过剩,终而造成企业的危机和社会资源的巨大消耗,以效率提升和技术创新为主题的转型升级已经势在必行。


第四、作为全球第一的人口大国和制造大国,中国产业经济的波动直接影响国际能源价格和产业价格格局重构,甚至足以影响一些能源输出国的政局稳定。摩根大通的研究显示,当中国的增长率下降1个百分点,新兴市场就会相应下降0.7个百分点。中国效应传导性变得越来越强,也越来越可怕,它成为了全球经济复苏的中枢地区,也是最不确定的因素之一。


这些新特征的出现,意味着中国经济进入了新的发展阶段,它既不是一个典型意义上的市场经济国家,也不再是一个经典意义上的发展中国家,它需要被重新定义和审视。


6

2013年:李嘉诚要跑路了!



就在中国经济进入新阶段的第一年,在这一年春夏之交,北京和香港的财经圈,开始流传长江实业抛售内地及港岛资产的传闻。一个敏感的话题开始在特定的小圈子里被不断提及,“李嘉诚是不是要跑路了?”


不久,9月4日,长江宣布将北京朝阳区的一块土地以21亿元的价格出手。此时,王石发声,“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了”!


媒体很快列出了一张李氏抛售清单:8月,李嘉诚旗下百佳超市寻找买家,估值310港元;位于上海陆家嘴的东方汇金中心OFC写字楼挂牌出售,75亿港元;位于广州西城都荟广场和停车场被出售,32.68亿港元。


与之相对应的是:在2013年上半年,李嘉诚在欧洲完成了4宗海外并购,耗资248.7亿港元。9月,和记黄埔耗资11亿美元收购西班牙电信爱尔兰子公司。自2010年以来,李嘉诚系在大陆和香港之外完成了11笔收购,涉及金额约1868亿港元。其中欧洲高达97%。


有媒体直言,李嘉诚要并购整个英国。


在很多年里,李嘉诚是一个象征性的存在。所以他的此次撤资被很多人当做看衰内地经济的标志性行为!


但他很快对此进行了否认!


7

2014年:对立、割裂



2014年的明星人物是宋卫平。


宋卫平很会造房子,但对风险却从来缺乏预见。绿城历史上几死又生。2004年、2008年、2011年,绿城都曝出资金即将断裂、被银行列入黑名单的传闻。


2014年,绿城再次喘不过气来。宋卫平试图通过降价来回笼资金,可是杭州市政府迅速出台了限降令。宋卫平心灰意冷,决定将绿城卖给孙宏斌。一直以来两人惺惺相惜,以兄弟相称。


无人能知,仅在联姻半年后,宋卫平突然公开反悔。宋卫平觉得他看错了孙宏斌。在融创接受绿城的一段时间内,质量问题频频出现,一些业主打出了“孙宏斌滚出绿城的口号”。


但在孙宏斌看来,这纯属扯淡。在过去的半年里,融创一直忙着去化绿城的库存,根本没有来得及造房子。


融绿风波是这一年最大罗生门事件,但是如果放到2014年的宏观环境下看,我们将能看的更加透彻一些。


十八大之后,新一届领导人一直试图消化四万亿的货币超发后果,从银根上秉持从紧政策,基础建设投资大幅减少,两个流动性池子楼市和股市交易低迷。宋卫平在5月的出售行为,既是迫于企业资金的现实层面,也是对长期政策环境的判断。


但无人能知到了第三季度,政策突然转变,压制了一年多的泡沫卷土重来。


9月30日,央行、银监会宣布首房首贷可以首付三成、利率7折的消息。财政部、住建部同志发文支持去库存。这意味着新一轮的楼市松绑周期突然到来。在资本市场上,同样的宽松性政策也密集出台。


一个接一个的利好,如烟花照耀夜空,在政策松绑和流动性宽松的双重刺激下,股市呼啸飞天。


在很多人的记忆中,10月之前的2014年是一种样子,而在10月之后,则完全是另一个2014年。


宋卫平的戏剧性反悔,正是发生在这一政策的转折时刻。


8

2015年:梦魇再次来临



转眼到了2015年,很多人都记得那个如同梦魇一般的日子。


2015年的6月12日,上证指数达到了5178.19点的高位,突然跳水,开始断崖式下跌。恐慌如瘟疫爆发,瞬间引发踩踏性事件。仅仅两个月后,股值降到了2850.71点。到年底,A股市值蒸发25万亿。


早在7月,国家救助计划就已经展开,7月9日,公安部副部长进驻证监会,排查恶意卖空股票和股指的线索。这是公安部历史上第一次坐镇证监会,震慑意味明显。


而正在股灾最紧张的时候,潮汕人姚振华正式登场了。


逆势入局,先后举牌合肥百货、明星电力南宁百货,直到重头戏万科。


到了12月,宝能持有万科股份已经提升至20.08%,成为世人皆知的门口野蛮人。


万科公开狙击宝能,但显然并不能挡住宝能的举牌势头,12月底,宝能在第七次举牌后,赫然已经成为第一大股东,占股24.29%。


这一年万科营业收入达到了2614亿,并闯入了世界500强。宝能甚至没有进入中国百大地产公司的名单,但是,在野蛮的资本市场上,万科却成了姚振华的栏中猎物。


这一现象震惊了所有人!


9

2016年:方便面经济学



进入到2016年,宝万事件依然在持续,但在狂风暴雨的缝隙里,最火的是一包方便面。


在最巅峰的2012年,大陆市场方便面一共卖了440亿包,每名中国人平均吃掉34包。但在2015年,方便面之王康师傅净利润下降41.9%,断崖式坠落。短短数年,方便面沦为了一个夕阳产业。


但几乎不为人所知,在这背后,却隐藏着两个大秘密:


第一个秘密是消费升级。


过去几年,对食品行业影响最大的,不是互联网模式,而是人们对健康理念的迭代。中产阶级的崛起和公众健康意识的觉醒,方便面被定性为垃圾食品。


这一趋势不可逆转,它直接导致了整个快消品市场的势力版图发生剧烈的变化。


第二个秘密是农民工红利的消失。


作为独特的中国优势,数以亿计的农民工群体一直以来都是中国制造低成本的核心能力之一,他们正是方便面最大的消费人群。


2011年以来,农民工总量增速持续回落。从2012年到2015年,农民工总量增速分别比上年回落0.5、1.5、0.5、0.6个百分点,2016年的增长速度为1.5%。


如果把方便面的销量下滑曲线与农民工增速的回落曲线做一个对照,就可以看出一个惊人的事实:它们几乎都是在2012年前后达到历史的峰值,然后呈现同步下滑的一致性态势。


没有什么理论会比方便面经济学更为直观。


10

2017年:首富王的糟心故事



2017年的最知名人物非首富王健林莫属。


在今年,首富王健林有点流年不利。他第一次成为首富是在2013年,到2017年,期间一共当了三年首富。数年间,资产增加了7.4倍。


万达的核心资产是万达广场,万达模式被视为中国式城市化运动的最佳标本。


2013年,就在老首富李嘉诚抛售内地物业的时候,王首富也开始转型。他的战略有两个:一、从重资产转型为轻资产;二、从国内企业转型为跨国企业。


万达的变数正是存在于这第二个转型战略中。万达的国际化异常高调,并且在王健林看来是理所当然的事。


但是,此时国内的经济建设仍需要大量的资金,而民营企业的投资热情下降则让决策层头疼不已。


在刚刚过去的2016年,中国企业的的海外投资并购交易达到438笔,累计宣布交易金额为2158亿美元。相对应的是,中国的外汇储备在过去一年半的时间里缩水近1万亿美元。


伴随海外并购而来的资本外流景象成为各方关注的焦点。如果王健林效应发酵,那一定不是一件愉快的事。


随即,6月中旬,银监会介入,通知各银行重点关注并购贷款、内保外贷的跨境业务风险。


形势紧迫,无奈之下,一个月后的7月19日,王建林召开新闻发布会,宣布将总值637.5亿元的资产打包出售给孙宏斌,包含13个文旅项目和77个酒店。这创下了民营历史上的新纪录,显然是应急之举。


他的匆忙出售更像是为了应对银行断贷的储血应急之举。随后,王健林对媒体表态,积极响应国家号召,万达决定把主要投资放在国内!


这是一个非常应景的举动,事件也似乎就此平息了下来!


11

2018年,一个崭新的时代缓缓而来



中国即将进入改革开放40周年。


此刻,中国以新兴大国的姿态站立在历史的临界线上。回望来途,自可以在百感交集中对酒当歌,慨当以慨;瞭望未来,洪波涌动,日月之行,若出其中。


回望整整一百年的现代化,你会发现这是一个十分漫长而曲折的历程。


从1918年到2018年,中国如同一艘前行的大船,途径无数险滩、渡口,很难有人自始至终随行到终点。每一代人离去时,均心怀不舍和不甘,而下一代人则感念前辈却又注定反叛,总是试图以自己的方式掌控和改造行程。


但是,不管是从达尔文的进化论,还是近代商业的创新演变规律,都证明了这些现象正是最可贵的那种精神。不断推动人类进步,不断迭代更新!


此刻,我们回望了过往十年,正是为了记住一些教训,得到一些启示,放下负担,轻装前行。未来已来,我们必须去努力打造一个更加美好的明天!


原标题:

预测2018年泛滥成灾,我们决定复盘过往十年,于是找到这些!


大闸蟹 | 编辑

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