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比房价暴跌更可怕的事情或将发生!留给你的时间不多

有家药店2018-11-19 07:36:06


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来源:企点管理 / 编辑:徐菠

国家以壮士断腕的决心,对资本乱象进行彻底清洗;而我们个人,就要顺势而为,只有及时为自己的财产构建一道坚固的护城河,才不会变成“一夜暴负”的时代炮灰。

来源:投资观察网 资料:蜜财富(WJCF99)、Wind资讯、影子金融

是什么能让一个身价数亿的富豪瞬间变成负债数亿的负翁?

《人民的名义》中有位煤老板蔡成功,一夜之间欠债6亿元、逼死两个高利贷,令人唏嘘不已。

而当年的“蔡成功”们并不罕见,由于煤炭行业的惨淡,借高利贷来饮鸩止渴,不断债台高筑,只期待着情势变好的一天。

然而他们终于没能等到这一天,随着煤矿这个大泡沫的价值下降,银行开始拒收煤矿作为抵押物,于是资金链终于崩裂、企业再也支撑不下去。

曾经再高不可攀的金融产品、曾经再坚不可摧的资产泡沫,一旦下跌,绝对没有任何人愿意接盘。

历史总是一次又一次的轮回。当人们遗忘了伤痛,欲望就会再次发生。

除了煤矿,天下有千千万万可用来炒作的东西。

比如:

“不是用来分红,而是用来炒的”A股。

“不是用来对冲现货风险,而是用来炒的”商品期货。

“不是用来收利息,而是用来炒的”债券。

还有“不是用来住的,而是用来炒的”房子。

出来混,总是要还的;是债务,总有清算的那一天。

配资清算的时候,A股上演了“千股跌停”的惨烈画面;

杠杆清算的时候,商品市场上演了“低价贱卖”的抛售狂潮;

委外清算的时候,债券市场半个月跌完了一年半的涨幅。

现在,随着中央去杠杆运动的大力运行、监管风暴的强势推进,现在资本市场哀鸿遍野,但在一片惨烈之中,房产仍然一力支撑、屹立不倒。

房地产泡沫的神话真能不灭吗?

历史再度上演。

前几天中国银监会发布了《商业银行押品管理指引》,其中关于房地产抵押贷款的指引规定就明确指出,降低房地产抵押的权重,而应当以现金流作为第一还款来源。

楼市泡沫,的确是中国的一颗巨大炸弹,然而在楼市背后,却有一颗威力更大的重磅核弹。

大水漫灌的货币投放助推房价的水涨船高,在此情况下,无数企业和个人蜂拥而至,加入了炒作狂潮,且不顾自身能力地加高杠杆、加高负债。

银行信贷的功能早已被扭曲,成为了套利的最佳法宝;而“杠杆”和“负债”,则成为了每一个人致富的最佳法宝。在此情况下,我国的债务率一路飙升。

先看企业债务,2016年,中国企业债务规模达到了118.8万亿元,为GDP的167.6%,全球之最。

再看家庭债务,2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%;2017年3月末,这一数字达到了47.3%;大概到今年年底,家庭杠杆率也就达到50%了。

还有地方债务,目前地方政府债务已经占到了GDP的50%,达30多万亿。

其中,房地产企业的债务问题尤为显著。

开发商快扛不住了!

目前房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元,其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。

发债量下滑同时,房企偿债高峰渐近。

数据统计,截至目前,房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元,其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。

2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。销售遇冷叠加偿债高峰期来临,房企资金压力加大。

房企未来一年将迎千亿债务在经历了2015-2016年的大规模发行后,地产债券已渐进偿还周期。

统计数据显示,截至目前,房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只,待偿还债券规模2.12万亿元。

未来一年,房地产企业需到期偿还的债券数量达302只,债券累计到期规模1055.86亿元。

其中,2017年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿,相继刷新单月历史新高。

但偿债高峰临近之际,地产企业发债情况仍未明显好转。

作为房企融资重要渠道的债券市场,今年前四个月融资规模,同比去年已降77.3%。

数据显示,今年前四个月,房地产行业发债112只,融资规模1096.99亿元,发债规模占比1.11%。而去年同期房地产行业发债463只,融资规模4832.47亿元,发债规模占比5.37%。

自去年下半年以来,地产企业发债就已明显放缓。今年以来,也只是出现缓慢的抬升。

兴业固收唐跃、池光胜研报认为,地产债发行量上升,实质上并不能说明监管层对房企融资的态度出现了明显松动。

即使符合条件的房企能够发债融资,但对于房地产开发业务来说,那也是“别人家的钱”,况且从“可以申报”到真正发出来还有很长的路要走。

实际上,除了银行贷款和公司债外,地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧,融资紧张未见改善信号。

房企负债率回升得益于2016年市场火热,地产企业利润丰厚。

广发证券乐家栋研报统计,66家样本上市房企2016年整体营业收入1.43万亿元,同比增幅超过29%,营业利润1930亿元,同比增幅超过31%。

但同时,房企负债率亦同步上升。

统计数据显示,A股136家上市房企2016年负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增幅25.93%。

截至2016年底,A股平均每家上市房企负债达362亿元。

其中,有32家资产负债率超过80%红线,占比接近24%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家,占比超过33%。上市房企的平均资产负债率已达77.26%。


更大挑战在后面

不仅如此,随着调控的深入,房企还更大挑战还在后面。

5月9日,中国社科院就《房地产蓝皮书》举行发布会,蓝皮书执行主编王业强表示,预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。

住宅开发投资增速将明显放缓,随着商品住宅销售面积增幅减小,甚至出现负增长,住宅开发投资的增速也将放缓,住宅价格涨幅也将回落。

此外,北上广深已全部上调房贷利率。业内人士认为,随着调控的层层深入,未来进入“四限”(限购、限贷、限价、限售)的城市还将持续扩容。

主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市,或面临调整风险。

随着销售放缓,房企流动性风险势必加剧。目前除了国内发债逐步到期外,伴随着房企海外发债的增加,这部分债券到期压力也开始逐步集中。

海通证券首席经济学家姜超此前研报分析,海外债券到期压力逐渐增多,未来3年待偿债券超过350亿美元。

前期融资产生的大量债务逐渐到期,国内融资何时放松尚不可知的背景下,房地产企业债务偿还问题将逐渐浮出水面。

个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化,应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,前两年宽松的融资环境已经过去。

2016年11月份以来,房企融资环境收紧,去杠杆力度加大,加上今年调控政策全面加码,预计明后年偿债高峰期来临时,会有一些房企难以承受资金压力。

债务风险,已经成为埋藏在中国经济之下的巨大隐患。

解决债务风险,刻不容缓!

在经济上行或者平稳期,大家都能一起发财、平安无事;然而一旦情况有变,经济下行,风险随即产生,将引发一系列的连锁反应。

企业经营压力骤然增大,盈利能力下降,只能靠继续举债以苟延残喘,希望银行继续输血。

但一旦银行不愿意为这种迟早跌价的资产接盘,或是利率走高让企业连利息也付不起,那么势必会走向崩溃。

前几个月,曾经的中国500强企业山东天信集团轰然倒塌,就是一个最好的例子。

现在的楼市,流动性已经大大降低,未来也将会被锁死。可以预见一批炒房的企业和个人会被套死在山顶。

没有流动性,就没有能力偿还资金成本,一旦企业债务危机爆发,那么只能依靠贷款过冬。

这时候,想依靠房产抵押来获取钱财的企业就惨了,银行体系评估门槛已经提高,那么资金链断裂就会提前到来。

那些制作各种假资料骗取购房资格,使用首付贷、过桥贷、抵押贷等各种加杠杆手段的炒房客,现在也已经遇到了市场利率一路走高、供房成本大幅增加的尴尬局面。

想卖掉房子,政府在限售;想抵押给银行,此路也不通了。

而一旦房价下跌,那么个人的财富承受能力将极大承压。

举个例子:

20%首付是5倍的杠杆(有的实际杠杆更高),一旦房价下跌20%,首付将彻底折损,房子此时就是一个套在手上的负资产。

但一旦房价暴跌,影响的绝不是炒房客而已。

赤壁之战中,操升帐谓众谋士曰:“若非天命助吾,安得凤雏妙计?铁索连舟,果然渡江如履平地。”

程昱曰:“船皆连锁,固是平稳;但彼若用火攻,难以回避。不可不防。”

赤壁之战中,由于铁索连舟,一船失火、殃及全军。债务危机亦是如此。

我国的债务风险已经如此之高,一旦房价暴跌,那么就会出现债务产业链上的大面积债务违约现象,购房者还不起贷、开发商还不上钱、地方政府卖不了地还不了钱,最终,银行坏账大面积产生。

银行坏账率的飙升,就是金融危机的号角。届时,银行破产、企业倒闭、大量失业、经济倒退......一切都会接踵而至!

这就是“系统性金融风险”!

所以,你就理解了为什么现在国家会多次强调防范金融系统风险,提出维护金融安全是关系我国经济社会发展全局的一件带有战略性、根本性的大事。

在大政方针下,银监会、保监会等机构均是雷霆出手、自上而下进行风险排查、对金融系统进行全面整顿。

根本目的,就是正本清源、防患于未然,守住不发生金融风险的底线,用智慧的谋略来清理一个个可能爆发危机的雷爆点。

只有经历过刮骨疗毒的短期阵痛,金融业才会健康发展,中国经济才会破茧重生!

君子不立于危墙之下!

国家以壮士断腕的决心,对资本乱象进行彻底清洗;而我们个人,就要顺势而为,只有及时为自己的财产构建一道坚固的护城河,才不会变成“一夜暴负”的时代炮灰。

1、坚决远离一切不正常的高杠杆资产,高负债和高杠杆此时就是一班地狱直通车

具体包括,不购买任何年化收益率过高的非保本且与债权直接挂钩的品种,如P2P、民间借贷、信托产品、中低等级的信用债等。

坚决回避银行、券商、保险以及互联网金融平台发行的非保本理财产品;不要加杠杆投资房地产;不配资炒股、不搞期货/期权投机等。

2、重视构建避险资产、合理搭配风险资产

在债务风险中,现金为王;在资本外流中,金银对冲。因此,我们可以使用现金(人民币&外汇)和贵金属两种大类资产来构建我们的避险资产。

此外,可适当配置一些高等级债券、高分红股票等高收益资产,并采取定期(周/双周/月)定额或不定额的定投方式,在长时间的投资中平滑风险、摊低成本,从而获取高收益。

3、建立稳固的财务防火墙

一旦出现经济意外,有风险对冲机制,最重要的渠道就是保险。配置好充足的商业保险,能够把死亡、重疾、意外伤害、财产损失等重大风险转嫁给保险公司,而不是一己承担。

此外,还要预留充足的紧急备用金,一般是月支出的3-6倍现金,在日常的现金流管理上,能够做到量入为出,绝不超前消费,更不要盲目负债。

凤凰涅槃,唯有浴火才能重生。寒冬将至,无论国家还是个人,唯有具备足够的定力和智慧,才能迎来温暖的春天!

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