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泰国房子到底值不值得投资,看这一篇就够了!

泰国房产置业2018-08-26 07:31:28

    随着“一带一路”政策的发展和国内房地产调控政策的收紧,泰国房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。很多人来问我泰国房产到底值不值得投?

        今天就来聊一聊这方面的话题。将从泰国房产的基本情况、城市分析、开发商建议,以及可能遇到的问题和买房贴士这四个方面来说。

一、泰国房产的基本情况:

        1. 泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心,政治环境相对稳定,和我国一直保持良好的外交关系(对比韩国和日本对华关系的波动)。泰国土地是永久产权,不过外国人不能直接拥有土地,一般公寓(小区)里,最多只能把49%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心,公寓也是永久产权。通常大家讲泰国房产投资,说的也都是投资公寓。而且在曼谷,往往是高层公寓比豪华别墅更贵。泰国房产还有一点好处,就是按照使用面积来卖,且都是精装修、拎包入住。你在中国买一个50平的小户型,到手可能只有30多平,其他的都是电梯和公摊。在泰国,你买50平的公寓,得到的就是50平的房子。另外,泰国的房子还没有遗产税。

        2. 贷款:之前中国人在泰国买房是可以先付10%~30%的首付,然后从泰国的中国银行或中国工商银行贷款的,最多可以贷20年。但由于2016年实行了比较严格的外汇政策,在泰的中资银行从2016年6月1日起,就停止向大陆公民发放贷款了。目前据说还可以从新加坡的大华银行贷款,但要求客户年50万人民币的收入证明或者在该行有50万的存款证明。不过泰国买房的热度丝毫没有因此减少,因为对于很多在北京、上海等一线城市无法投资不动产的人来说,在泰国购房的全款,和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投资公寓都是期房,所以都是分期付款,付款比例大致如下:首付款 20%,基础建设30%,内部建设30%,过户款 20%。

        3. 外汇限制:这两年我国对于个人的外汇管制比较严格,名义上每人每年是5万美元的购汇额度。我们以一套普吉岛30平米的公寓计算,这里期房的房价大约每平米2.4万人民币。房屋总价就是72万人民币。首付20%就是14.4万人民币,是小于一个人一年的购汇额度。而如果多于这个数字,也可以用一个家庭的购汇额度来解决。

        4. 开发商承租:如果你对泰国房产有所了解,很多开发商在房子交房后,会承租你的公寓5-8年,并保证每年支付给你6%-8%房价的房租收益。这个租金回报率还是非常可观的,而且大的开发商还能保证你每年有30天的免费入住,每年一次的免费接机服务。

二、曼谷和普吉岛分析

        1.曼谷的经济占泰国总量的44%,曼谷港更承担着泰国90%的外贸。曼谷除了是泰国的政治、经济和文化中心,也渐渐成为国际的设计和创意中心,如果你看过泰国的神奇广告,你一定会认同这一点。很多跨国公司和国际组织的总部也在这里。《华尔街日报》对曼谷的介绍:曼谷是泰国唯一能让你有生活在国际大都市感觉的城市。当然,这里也有大都市的问题——堵车,而且堵得不是一般的严重。泰国Uber总经理诗丽帕表示,公司的调查显示,曼谷是整个东盟地区交通问题最为严重的城市,每一年曼谷人因为堵车问题而造成的直接经济损失、机遇损失以及资本损失达到9106亿泰铢(约合1840亿人民币)。曼谷每辆车每年因堵车造成了15.7万铢(约合3万人民币)的损失,影响到泰国2-5%的GDP。Uber认为,发展公共交通和共享交通工具技术很有必要,因为这能够减少曼谷60%的车辆来解决交通问题。曼谷堵车是日常,跟曼谷比,北京已经非常顺畅了。所以,在曼谷投资房产,一定要选择离地铁站近的项目。

曼谷一共有三种公共交通轨道:两条BTS(Bangkok Mass Transit System)轻轨线,一条MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地铁线,一条ARL(Airport Rail Link)机场快线。其中用得最多的基本上就是BTS,所以在曼谷选房投资的话,沿着BTS选就好了。期房的话,也可以考虑在建轨道的沿线。

        2.普吉岛真的是个很美的地方!这里气候宜人、教育也比较和国际接轨,很多在普吉岛生活的华人,都来自一线城市,为了能让孩子上国际学校而来到普吉开民宿和餐馆。普吉岛有很多不错的国际学校,而且价格比国内一线城市要低很多。普吉岛气候宜人而且生活成本低廉。其他不在普吉的时间,也可以把房子挂在Airbnb上出租。清迈、芭提雅和苏梅岛不做过多介绍,可自行百度。

        结论:资产配置允许的话,投资首选曼谷;生活、工作需要的话,可以考虑普吉、清迈和芭提雅;无论投资还是消费,都一定要选大开发商的项目。

        泰国公寓项目都有免费的游泳池和健身房,这一点比较好!所以如果是长租、不是有人在泰国精心打理的话,一套公寓比较现实的租金回报率大概在5%—7%之间,要有一定的心理准备。即便这样算下来,泰国公寓靠租金收回成本大概需要18年,而北京、上海、深圳这些地方的房子收回成本大概需要50多年。此外,泰国的医疗水平也不错,尤其试管婴儿的成功率比较高,很多中国人选择来这里做试管婴儿。一般疾病的话,外国人在泰国是享受不了医疗保险的,不过价格也不高。

三、开发商建议:

        在泰国无论是投资还是居住,都一定要选择大开发商。记住不是首选,是一定要选!泰国整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家,现在发现中国人有钱,做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢,更何况到泰国华人和当地人一起联合搞你,你还能有办法?在中国你好歹还能有个地方申诉,申诉没人理还可以发个微博找大V转发一下啥的,在泰国你发Twitter找川普给你转发吗?不要乐,这种事真的发生过,但中国人找不到川普,只能找泰国总理。

所以在泰国投资房产要选择开发商一定要选择大开发商。乱七八糟的小开发商可能出现的问题包括:① 产权不明晰(可能根本没拿到那块地)②延期交房③无力支付承诺租金回报④托管期间以房屋损坏为由,向你索要维修费用。以上情况大开发商就不会出现,关键是即便出现这些情况你有地方去维权,大开发商为了维护自己的品牌形象,会对自己的问题负责任。

四、买房贴士:

        1. 资金配置泰国房产不适合所有人投资或居住,出手前要评估自己的风险承受能力和真实需要。你在手机银行买个理财产品还需要填表做一个风险承受能力评级,去海外买房这种大额支出更需要评估自己的资金配置。

        2. 针对开发商不包租的情况,泰国法律禁止公寓以酒店形式提供低于一个月的短租,当然公寓本身对这条法令的监管没有那么严格,你可以想出各种各样的办法来解决这个问题,比如嘱咐客人跟物业人员说“我是他表哥,来住几天”之类的,Airbnb上也有很多曼谷、普吉的公寓提供短租,但如果你计划通过在Airbnb上出租来获取回报,一定要了解这条法律的存在。

        3. 开发商承租陷阱再说一遍:承诺别墅永久产权和超高承租回报率的,都是骗子。应对的办法是了解现实回报率、选择大开发商的项目,不要总想着捡个大便宜。

         4. 泰国签证泰国不是一个移民国家,通过买房是不可以拿到泰国国籍的。一般大家去泰国走的都是旅游签或落地签。旅游签有效期90天,停留期60天。可以理解为买了食品需要在90天开盖,在60日内吃完。落地签只有15天,15天之后必须出境。这一点在来泰国看房期间需要注意。如果签证时间到了、事情还没办完,还有一个解决方案—去湄公河金三角地带乘快艇到老挝境内再回来,完成一次出入境,获得新的15天落地签。这种方式不推荐,有风险,因为湄公河有好几个私营港口,语言不通的话很容易搞错。

        5. 泰国法律,泰国是个有信仰的国家,整个国家95%人口信奉佛教,几乎所有男性公民一生都至少出过家几天。所以整体上民风比较善良淳朴。下面说几个泰国法律比较特殊的地方:①法律允许但执法严格的—枪支,泰国是允许公民持枪的,也是东南亚持枪人数最多的国家。不过这一点其实不用太担心,东南亚这几个国家公民基本都可以持枪,而泰国是枪支管理最规范、最严格的国家—大口径、自动步枪是禁止的。很多泰国人把射击当成一种爱好!②法律禁止且执法严格的—赌博。虽然是旅游国家,但泰国是禁赌的,和香港一样,只有赌马是允许的。③法律禁止但执法不严格—黄,芭提雅以红灯区著名,但实际上泰国法律是禁止嫖娼的。一般芭提雅的酒吧或者俱乐部,都不提供 in-house 的服务,至于你和那里驻场的小妹以什么价格成交、在哪里完成买卖,那都是你们之间的事。总的来说只要你能分得清男女,在这里消费的风险不大,当地的Agogo还会定期组织姑娘们进行体检和健康认证,可以说是比较良心了。

        6. 政权稳定性海外置业,政权稳定还是很重要的,泰国的政治体制属于君主立宪制,实际控制权由军队掌握。新闻里有时会看到一些泰国政变的新闻,但都会被九世国王稳住。现在九世国王过世,十世国王继位不久,外界认为政权目前还比较稳定。标准普尔(Standard & Poor‘s)主权信用评级给泰国的评级是A-,评级展望稳定。

        标准普尔主权信用评级,是指主权国家或地区长期债务信用风险状况。A类代表主权信用良好,B类代表国家债券有投机性因素,可能会债务违约,C累代表垃圾级债券。评级展望指未来国家主权信用评级的变化预测,正面有可能上调评级,负面有可能下调评级。

        END,以上就是泰国房产投资和泰国的一些基本情况。总之,认清自己的需求、找靠谱的大开发商、多研究了解当地的情况,是海外投资的基本原则。

在此声明一下,本人写这些只是告诉大家,关注以下公众号,更多泰国房产资讯、尽在掌握!

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